优先购买权是租赁合同中租房人的一项法定权利，指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。

　　优先购买权如何行使？

　　(一)优先购买权的通知有无形式要件要求

　　合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人，该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内，承租人行使其优先购买权，超过该期限的，即可推定承租人放弃优先权。

　　出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果。

　　(二)未尽通知义务在多长期限内行使优先购买权

　　承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理期限”一起，共同构成承租人行使优先购买权的程序性规定。

　　关于“合理期限”问题，具体标准如何，应由当事人根据实际情况而定，不宜强制划一。

　　关于承租人行使权利的除斥期间，不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》的规定，实际上就可以理解为对此问题作出的规定，即“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”

　　因此，出租人出卖租赁物的，应当通知承租人。承租人在接到通知后，应当在合理期限内决定是否购买，该期限最长为3个月。

　　(三)租赁合同未经登记对优先购买权的影响

　　我国法律规定，房屋租赁应实行登记备案制度。但是，房屋租赁的登记备案与否不影响租赁合同的效力，故审判实践中当事人为逃避税收等，租赁合同未经登记备案的情况较多。

　　一般认为，房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。

　　同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。