商品房延期交付的情况时有发生，购房者大多只能自认倒霉。

小美是在201０年6月购买的项目房子，当时项目尚未开盘，但开发商坚持说是即将开盘。所以就交了30%的首付，签了认购协议。一直到2011年年中，项目仍未开盘正式销售，开发商承诺2011年10月开盘，12月交房。眼下马上就到年底，房子明显交不了，经过和开发商的反复交涉，对方给予的回答是，1号楼可以年底先交房，但只能保证水电，且“提前”收房的业主，需要一次付清90%的房款。开发商延期交付商品房，小美该怎么办？

    今天，我们很荣幸邀请到到信阳资深律师张国权为我们解答商品房延期交付的相关法律问题。张国权律师处理房地产案件多年，具有丰富的办案经验，我们代表广大购房户户听听他对商品房延期交付的一些看法，让购房者学到更多的关于房地产的法律知识。

小美：商品房逾期交付，购房者该怎么办？

张律师：购房者有权依据双方合同约定和法律的规定，要求开发商承担违约责任。

小美：商品房延期交付该怎么赔偿？

张律师：一般而来讲，合同对于延期交房违约金有明确约定的，购房者可以直接按合同约定向开发商（卖方）要求支付违约金。如果没有约定的，可以要求开发商赔偿相应的损失，这种的损失不仅包括直接的实际损失，而且包括可得利益损失。比如，由于延期交房导致的，购房者不能入住，另外租房的租金实际支出，就属于实际损失。而由于延期交房导致的房屋未能出租，使购房者未能取得可能收益的租金，就属于可得利益损失。

小美：房产商逾期交付商品房的法律后果有哪些呢？

张律师：根据合同法及最高院相关司法解释的相关规定，房产商逾期交付商品房的法律后果主要是承担违约责任，方式主要有：1、支付违约金；2、赔偿损失；3、合同被解除。

小美：商品房逾期交付，开发商责任如何确定？

张律师： 开发商与购房者基于商品房买卖合同，建立起了买卖合同关系。合同关系的归责一般原则是“无过错原则”，即只要非购房者的原因或不可抗力导致的商品房延期交付，责任都应该归属于开发商一方。开发商对于延期交房有无过错在所不论，也就是说，开发商不能因自己没有过错而免除自己一方的违约责任。

小美：商品房逾期交付违约金与损害赔偿，该如何索赔？

 张律师：这种情况是指，对于商品房逾期交付，开发商一方面应当按合同约定支付违约金，另一方面，商品房逾期交付也可能给购房者造成损失。在这种情况下，购房者可以要求开发商支付违约金承担违约责任，或者要求开发商赔偿损失承担侵权责任。这二者中选一，但不能同时主张。